Novas regras vão afetar os proprietários de imóveis

A reforma tributária começou a sair do papel. No fim de abril, o governo federal publicou os regulamentos da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), tributos que formarão o futuro Imposto sobre Valor Agregado (IVA) brasileiro. As regras são acompanhadas de perto por proprietários de imóveis, um dos grupos mais impactados pelas mudanças no sistema tributário.

O IVA tem uma parte administrada pela União e outra pelos Estados e municípios. A parcela arrecadada pela União irá compor a CBS, que reunirá o Programa de Integração Social (PIS), a Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI). Aos Estados e municípios caberá o IBS, que vai agregar o Imposto sobre o Comércio de Mercadorias e Serviços (ICMS), estadual, e o Imposto sobre Serviços (ISS), municipal.

No mercado imobiliário, o impacto recairá tanto sobre as pessoas jurídicas quanto as pessoas físicas. Hoje, a maior parte das pessoas jurídicas que administram imóveis pagam quatro tributos: Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), que incidem sobre o lucro, e PIS e Cofins, que recaem sobre o faturamento.

Abatimento

A alíquota do PIS e Cofins soma 3,65% e o contribuinte não consegue abater valores pagos a fornecedores. Com a reforma, PIS e Cofins desaparecerão e as empresas ficarão sujeitas à CBS e ao IBS. Nesse caso, porém, haverá a possibilidade de abater dos tributos devidos os valores já pagos a fornecedores em etapas anteriores.

Para as pessoas físicas, há cobrança de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com a venda de imóveis e sobre os rendimentos obtidos com aluguel. Quando ocorre transferência de propriedade, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) também é cobrado.

Além desses tributos, com a reforma, a CBS e o IBS serão aplicados, mas apenas em situações específicas, tais como: quem possui mais de três imóveis alugados e a receita anual de aluguel ultrapassar R$ 240 mil (nesse caso, a pessoa se torna contribuinte no ano seguinte); quem tiver mais de três imóveis alugados e a receita de aluguel ultrapassar R$ 288 mil anuais (aqui, a pessoa se torna contribuinte imediatamente); quem vender mais de três imóveis distintos no ano, adquiridos há menos de 5 anos; quem vender mais de um imóvel construído por si mesmo há menos de 5 anos.

Camila Tapias, sócia fundadora do Utumi Advogados, destaca que o foco da tributação é quem realmente tem no negócio imobiliário uma atividade econômica. “Os novos impostos incidirão sobre quem tem perfil de agente de mercado”, diz. Assim, quem mora com os pais e decide alugar um imóvel de sua propriedade não se tornará contribuinte do IBS e da CBS.

Moira Regina de Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis explica que a reforma gera impacto em toda a cadeia imobiliária. “Embora o contribuinte formal seja o proprietário do imóvel, esse valor tende a ser repassado ao locatário, porque o racional do imposto é incidir no fim da cadeia.”

O governo ainda não definiu as alíquotas da CBS e do IBS, mas estima-se que a soma dos dois tributos pode chegar a 28%. Para o setor imobiliário, porém, a reforma prevê descontos: na locação, haverá redutor de 70% na alíquota, enquanto na compra e venda o abatimento será de 50%.
(Com informações de O Estado de S. Paulo)